Le contrôle des loyers nuit
Les experts du logement savent que l'encadrement des loyers nuit au choix et à la disponibilité de logements abordables. Nos gouvernements aussi. Pourtant, ces politiques néfastes perdurent parce qu'elles sont populaires auprès des électeurs. Voici quelques éclairages sur ce qu'est l'encadrement des loyers (plafonnement gouvernemental des augmentations annuelles de loyer malgré les coûts réels) et ses effets néfastes sur les logements neufs et existants.
L'encadrement des loyers (qui limite le montant annuel des augmentations de loyer) peut sembler avantageux pour les locataires actuels, qui bénéficient d'un loyer réduit tant qu'ils vivent dans leur logement. Mais ils se retrouvent également bloqués : si leur famille s'agrandit ou s'ils changent d'emploi, un déménagement implique probablement une augmentation importante de leur loyer. Ces plafonds de loyer pénalisent également les futurs locataires, qui paieront davantage pour compenser cette différence. Les propriétaires et les constructeurs de logements locatifs ne peuvent pas faire face à la hausse des coûts de réparation, des primes d'assurance, des frais et des taxes, sauf si un locataire soumis à l'encadrement des loyers quitte le logement et qu'un nouveau locataire emménage à un prix beaucoup plus élevé. De nombreux logements locatifs ne seront même pas construits, car les loyers perçus seront inférieurs aux coûts réels chaque année.
Les constructeurs de logements locatifs mettent environ 60 ans à récupérer les coûts de construction grâce aux loyers, tandis que les constructeurs de condominiums récupèrent généralement leur investissement grâce aux préventes (acomptes initiaux de 10 à 20 % versés par les acheteurs) et à l'achèvement des appartements lorsque le solde restant est payé plusieurs années plus tard.
Les coûts annuels de gestion des immeubles locatifs augmentent jusqu'à deux chiffres (taxes foncières, réparations, assurances, etc.), mais les augmentations de loyer sont artificiellement plafonnées par le gouvernement à un niveau allant de zéro pour cent (pendant la pandémie) à environ 2 ou 3 pour cent via le « contrôle des loyers ».
Ce n’est pas un calcul complexe, et il n’est pas viable pour une entreprise de gérer une entreprise déficitaire dont les revenus ne suivent jamais les coûts.
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Société canadienne d'hypothèques et de logement sur le loyer
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a récemment analysé les impacts du contrôle des loyers :
Réduction des nouvelles locations disponibles
Diminution de la mobilité des locataires
Croissance accélérée des loyers pour les logements neufs et vacants
Les recherches ont confirmé que les villes disposant d’une offre locative abondante, comme Calgary, sans contrôle des loyers, offrent une concurrence saine en matière de choix d’appartements, de prix et de fonctionnalités.
Toronto, Vancouver et Halifax ont enregistré des hausses de loyer parmi les plus élevées parmi les grandes RMR pour les logements à rotation. Dans ces marchés à loyers contrôlés, la faible rotation persistante des locataires a permis aux propriétaires d'ajuster les loyers aux niveaux du marché dès que les logements se sont libérés. La hausse des loyers a compliqué l'entrée de nouveaux locataires et a encore limité la mobilité des locataires existants.
Une autre étude récente de la SCHL a révélé que les locataires pourraient être de plus en plus incités à éviter de déménager, ce qui peut entraver la mobilité résidentielle et professionnelle.
QUESTION : Pourquoi des contrôles des loyers sont-ils appliqués aux lotissements non autochtones
Quand les gouvernements savent qu'ils ne fonctionnent pas, c'est parce qu'ils achètent des votes.
Le gouvernement du BCNDP a étudié en profondeur le contrôle des loyers par l’intermédiaire d’un groupe d’experts dirigé par l’ancienne ministre des Finances du BCNDP, Joy MacPhail.
Lors d'une discussion vidéo sur l'accessibilité au logement à laquelle participait le ministre du Logement de l'époque, David Eby, elle a déclaré que les grands esprits, dont de nombreux universitaires, qui ont étudié cette question lui ont indiqué que « le contrôle des loyers ne sert à rien pour aider… le locataire lui-même. On ne limite pas le marché avec un contrôle des loyers. » Une subvention au loyer était une meilleure approche, concluait le rapport final 2021 du Groupe d'experts Canada-Colombie-Britannique sur l'avenir de l'offre et de l'abordabilité du logement.
Au cours de cette même discussion, le PDG de la Nch'ḵay̓ Development Corporation de la nation Squamish, Bernd Christmas, a admis qu'ils n'avaient pas de « plafond » de contrôle des loyers sur leurs 6 000 unités locatives prévues, appelées Sen̓ákw .
Recommandation
Supprimer le contrôle des loyers pour la construction de nouveaux appartements.
Cela contribuera à créer de nouveaux marchés locatifs pour compenser notre pénurie de logements qui s'aggrave chaque année suite aux mêmes politiques médiocres et éprouvées.
Évitez le « contrôle des postes vacants »
Les gouvernements devraient éviter le « contrôle des vacances », qui interdit les augmentations de loyer des appartements entre les départs des locataires !
Cette politique tuerait indéfiniment tout nouveau bâtiment locatif, aggravant ainsi notre pénurie de logements locatifs.
Recherche sur le contrôle des loyers
Des études mondiales démontrent que le contrôle des loyers allonge les listes d’attente pour les logements sociaux et constitue la politique de logement la plus destructrice pour les locataires actuels et futurs.
Consultez les recherches historiques sur les impacts du contrôle des loyers au Canada et au-delà.
Is Rent Control Hurting the People it's Supposed to Help?
Watch this interview with Michael Moffatt, a Canadian economist, Founding Director of the University of Ottawa's Missing Middle Initiative*, and a professor of Business, Economics, and Public Policy at Ivey Business School.
Journalist Cara Stern and Michael explore "one of the most debated topics in housing policy — rent control. Inspired by (New York City Mayor) Zohran Mamdani’s campaign rent freeze proposal, they dig into how these rules shape the housing market, not just for landlords and tenants, but for entire cities. While rent control offers stability and predictability for those lucky enough to have it, it can also quietly freeze people in place — making it harder to move for a new job, grow a family, or even downsize later in life."
*Missing Middle is a term that includes all those housing choices between the costly single-family home and a high-rise apartment that can offer many more affordable styles. These include duplexes, townhomes, non-strata row homes, multiplexes, laneway homes, and small walk-up apartments. Government zoning rules, taxes, fees and red tape prevent many of these from being built.
Rent Control Reality in Cuba
