Le contrôle des loyers est-il applicable ?
Si vous dirigez une entreprise et que vos coûts annuels augmentent (fournisseurs, impôts fonciers, assurances, réparations, inflation, augmentation du salaire minimum, chauffage, égouts, éclairage, etc.), intégreriez-vous ces augmentations au prix des articles que les gens achètent dans vos rayons ? La réponse est assez simple.
Certains gouvernements ont mis en place une réglementation appelée « contrôle des loyers » qui limite l'augmentation annuelle des loyers par les propriétaires, souvent inférieure à 2 ou 3 %. Cependant, cette mesure ne correspond pas à la hausse des coûts auxquels les propriétaires sont confrontés, qui peuvent être bien plus élevés.
Les décennies de contrôles désastreux des loyers dans les logements sociaux de la ville de New York (NYC) témoignent de leurs effets dévastateurs sur les locataires et des bidonvilles qui en résultent. au manque d'entretien.
Regardez la vidéo récente ou le lien d'actualité ici pour voir comment Bianca Ramirez et son mari vivent dans leur immeuble Harlem River II, partageant la même chambre que leur fille nouveau-née, deux autres filles, âgées de 8 et 3 ans, et des colocataires supplémentaires - des cafards.
Seule une poignée d'États américains appliquent une forme quelconque de contrôle des loyers, tandis que 37 États interdisent effectivement ce contrôle . Le voisin de la Colombie-Britannique L'État de Washington a adopté une loi d'interdire aux municipalités d'adopter leurs propres formes de contrôle des loyers
en 1981.
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Le Canada connaît lui aussi des problèmes de logements sociaux à loyers contrôlés. Un reportage de CTV a qualifié Toronto de « pire propriétaire du Canada » dans une série en deux parties. Les nombreux appartements vieillissants et délabrés, infestés de punaises de lit, gérés par la Toronto Community Housing, ont une liste d'attente de sept à huit ans, selon la Commission ontarienne des droits de la personne.
Quelques
Des contrôles stricts des loyers signifient que les locataires restent plus longtemps dans leur logement tandis que les nouveaux locataires paient plus pour couvrir ces déficits, ce qui rend plus difficile pour tous de trouver un logement abordable.
De nombreuses études mondiales et crédibles confirment que le contrôle des loyers aggrave les problèmes de logement, mais les dirigeants politiques continuent de le soutenir pour gagner des voix.
Qui construirait un nouvel appartement locatif s'il ne parvenait pas à rentrer dans ses frais et à réaliser un léger bénéfice ? Consultez le récent Landlord BC. Étude sur la hausse des coûts. Il est à noter que les gouvernements peuvent augmenter leurs frais dans les centres communautaires ou les bureaux de renouvellement de passeport, sans limite.
Quelques
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En Colombie-Britannique, où le taux de vacance locative demeure obstinément bas, un compromis possible consisterait à supprimer le contrôle des loyers (plafonds fixés par le gouvernement sur les augmentations annuelles de loyer) pour les appartements nouvellement construits, comme au Québec . Cela stimulerait les investissements dans cette infrastructure de logement essentielle et permettrait une certaine participation étrangère dans la construction d'appartements locatifs.
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En Colombie-Britannique, où le taux de vacance locative demeure obstinément bas, un compromis possible consisterait à supprimer le contrôle des loyers (plafonds fixés par le gouvernement sur les augmentations annuelles de loyer) pour les appartements nouvellement construits, comme au Québec . Cela stimulerait les investissements dans cette infrastructure de logement essentielle et permettrait une certaine participation étrangère dans la construction d'appartements locatifs.
Les gouvernements provincial et fédéral de la Colombie-Britannique ont mis sur pied un groupe d’experts sur l’avenir de l’offre et de l’abordabilité du logement .
Ils ont consulté des fournisseurs de logements privés, à but non lucratif et autochtones, des institutions financières, des promoteurs, des groupes de locataires, des fonctionnaires et des élus. Le rapport final de 2021 recommande des subventions au loyer (et non un renforcement du contrôle des loyers).
Joy MacPhail (ancienne ministre des Finances du NPD de la Colombie-Britannique qui a présidé le rapport d'experts provincial/fédéral sur le logement) panneau Selon les « meilleurs cerveaux », l'encadrement des loyers a été étudié. Leur conclusion ?
« Le contrôle des loyers ne fonctionne pas. »Elle a également déclaré que les subventions aux locataires soumises à un test de revenu étaient la meilleure option.
Un constructeur autochtone a admis qu'il n'y avait pas de plafond (de contrôle des loyers) pour son projet de développement Sen̓áḵw de 6 000 unités à Vancouver.
L'Alberta n'applique pas de contrôle des loyers , ce qui se traduit par des taux d'inoccupation plus élevés (plus de choix) et des loyers plus bas. Un taux d'inoccupation sain est de 3 % ou plus. Les taux d'inoccupation nationaux pour les appartements locatifs garantis (construits sur mesure) varient d' environ 1 à 2 % .
- Le Québec et l’Ontario ont supprimé certains contrôles des loyers pour encourager la construction de nouveaux bâtiments, aidant ainsi les fournisseurs de location à faire face à la hausse des coûts de réparation des propriétés, des assurances et des taxes qui dépassent largement les limites d’augmentation des loyers du gouvernement.
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Contrôle des loyers en
Le contrôle des loyers est-il un achat ?
L'encadrement des loyers semble judicieux pour les locataires actuels, et les gens votent souvent pour les politiciens qui les promettent. Cependant, le véritable problème survient lorsque la vie change, comme un nouvel emploi ou la naissance d'un enfant, obligeant un locataire à déménager dans des villes où les loyers sont réglementés et où le taux de vacance est d'environ 1 %.
Les experts affirment que le contrôle des loyers ne fonctionne pas
« Les constructeurs de logements locatifs sont déjà confrontés à des difficultés liées aux retards d'approbation de plusieurs années à la mairie, à la pénurie de terrains, à la hausse des taux d'intérêt et à la hausse des coûts de main-d'œuvre. Si l'on supprime la possibilité de percevoir des loyers au prix du marché, même pour les nouveaux locataires, ou de rénover le bâtiment selon les besoins, il est difficile d'imaginer comment cela pourrait fonctionner », souligne le Dr Andrey Pavlov, professeur de finance immobilière à l'Université Simon Fraser (SFU).
Un propriétaire de la Colombie-Britannique en 2019 étude « Entre les années 50 et le milieu des années 70, alors qu'il n'y avait pas de contrôle des loyers, nous construisions des logements locatifs sécurisés et spécialement conçus pour répondre à la demande des locataires actuels et au flux constant d'immigrants dans notre province. »
L'encadrement des loyers semble judicieux pour les locataires actuels, et les gens votent souvent pour les politiciens qui les promettent. Cependant, le véritable problème survient lorsque la vie change, comme un nouvel emploi ou la naissance d'un enfant, obligeant un locataire à déménager dans des villes où les loyers sont réglementés et où le taux de vacance est d'environ 1 %.
Les experts affirment que le contrôle des loyers ne fonctionne pas
« Les constructeurs de logements locatifs sont déjà confrontés à des difficultés liées aux retards d'approbation de plusieurs années à la mairie, à la pénurie de terrains, à la hausse des taux d'intérêt et à la hausse des coûts de main-d'œuvre. Si l'on supprime la possibilité de percevoir des loyers au prix du marché, même pour les nouveaux locataires, ou de rénover le bâtiment selon les besoins, il est difficile d'imaginer comment cela pourrait fonctionner », souligne le Dr Andrey Pavlov, professeur de finance immobilière à l'Université Simon Fraser (SFU).
Un propriétaire de la Colombie-Britannique en 2019 étude « Entre les années 50 et le milieu des années 70, alors qu'il n'y avait pas de contrôle des loyers, nous construisions des logements locatifs sécurisés et spécialement conçus pour répondre à la demande des locataires actuels et au flux constant d'immigrants dans notre province. »
Le contrôle des loyers est-il un achat ?
Quels sont les trois principaux impacts réels et prouvés du contrôle des loyers ?
1. La construction de nouveaux logements locatifs est interrompue, ce qui signifie que vous ne pouvez pas réduire la taille de votre maison individuelle (la libérant ainsi pour quelqu'un d'autre) ni quitter le sous-sol de vos parents. Vous êtes coincé, comme tant d'autres à la recherche d'un appartement économique.
2. L'entretien ou la rénovation des bâtiments sont reportés, ce qui conduit à des logements délabrés. Pas de cuisinières ou de réfrigérateurs modernisés, ni de moquette ou de peinture neuves.
3. Des listes d’attente encore plus longues pour les « logements sociaux » à loyer contrôlé qui pourraient ne pas devenir vacants avant le décès d’une personne.
Experts et recherches mondiaux sur le contrôle des loyers
Le désastre du contrôle des loyers en Suède
Un analyste des politiques publiques basé à Toronto a étudié le désastre du contrôle des loyers en Suède, où les locataires attendent jusqu'à 14 ans pour un appartement.
Stockholm possède l'un des régimes de contrôle des loyers les plus stricts au monde. Alors que les résidents de longue date bénéficient de loyers bas, les jeunes Suédois attendent souvent plus de dix ans pour obtenir un appartement.
Assar Lindbeck, professeur d’économie à l’Université de Stockholm, a fait cette remarque célèbre : « Dans de nombreux cas, le contrôle des loyers semble être la technique la plus efficace actuellement connue pour détruire une ville, à l’exception des bombardements. »
Le contrôle des loyers à New York nuit aux personnes à faibles revenus
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La regrettée scénariste Nora Ephron a un jour confié avec une certaine satisfaction qu'elle avait emménagé dans un appartement de cinq chambres dans l'Upper West Side en 1980 et y était restée 24 ans, payant un tiers du loyer réel du marché. La grande majorité des nouvelles constructions résidentielles à New York sont destinées aux personnes aisées qui peuvent payer des loyers supérieurs au plafond ou qui sont prêtes à acheter leur appartement en copropriété ou en coopérative. En résumé, le contrôle des loyers nuit aux personnes qu'il est censé aider.
-Nicole Gelinas, chercheuse principale au Manhattan Institute de l'Université Prager
Étude mondiale de la SCHL
du contrôle des loyers
À la SCHL, nous avons entrepris une vaste revue de la littérature sur l'impact du contrôle des loyers. La conclusion de dizaines d'études menées dans le monde entier est que le contrôle des loyers entraîne des coûts importants, notamment :
qualité de logement réduite
diminution de l'offre
mauvais entretien
plus d'avantages pour les ménages à revenus élevés que pour les ménages à faibles revenus
Il y a eu des exceptions lorsque la réglementation des loyers était bien conçue pour préserver les incitations à soutenir le bon fonctionnement du marché locatif. Au Canada, cet équilibre semble traditionnellement atteint au Québec, qui a réussi à concilier l'augmentation de l'offre locative avec la protection des locataires, ce qui correspond aux résultats d'accessibilité financière observés à Edmonton, où il n'existe pas de contrôle des loyers.
Contrôle des loyers en Ontario
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Regardez le graphique historique de l’Ontario par exemple sur les impacts du contrôle des loyers par rapport à la construction de nouveaux immeubles d’appartements, tiré de Modern Principles of Economics.
Contrôle des loyers à New York
Le célèbre éditorial du New York Times de l'économiste Paul Krugman, prix Nobel :
L'analyse du contrôle des loyers est l'une des questions les mieux comprises de toute l'économie et, du moins parmi les économistes, l'une des moins controversées. En 1992, un sondage de l'American Economic Association révélait que 93 % de ses membres s'accordaient à dire qu'un plafonnement des loyers réduisait la qualité et la quantité des logements. Des loyers exorbitants pour les appartements non réglementés, car les locataires désespérés n'ont nulle part où aller, et l'absence de construction de nouveaux appartements.
Propriétaire BC
Étude sur le contrôle des loyers
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En Colombie-Britannique, une étude de 2019 de Landlord BC a révélé qu'« entre les années 50 et le milieu des années 70, lorsqu'il n'y avait pas de contrôle des loyers, nous construisions des logements locatifs sécurisés et spécialement conçus pour répondre à la demande des locataires actuels et au flux constant d'immigrants dans notre province ».
Seattle contre Vancouver
Le Dr Andrey Pavlov, professeur de finance immobilière à l'Université Simon Fraser, a beaucoup écrit sur le contrôle des loyers. Il s'est demandé pourquoi Seattle comptait plus d'appartements locatifs vacants que Vancouver.
Il a constaté qu'à Vancouver, lorsque la demande de logements locatifs augmente, la construction de nouvelles constructions est souvent entravée par plusieurs facteurs :
- Le contrôle des loyers limite la mesure dans laquelle les propriétaires peuvent augmenter les loyers.
- Zonage locatif uniquement qui diminue la valeur de la propriété pour les nouvelles maisons.
- De longs moratoires empêchant la démolition d'anciens immeubles locatifs ayant dépassé leur durée de vie utile
- Les taxes de vente qui ont augmenté les coûts de construction
- Une taxe scolaire sur les terrains à bâtir
- Des processus d’approbation longs qui ajoutent des coûts répercutés sur les locataires.
Contrôle des loyers à San Francisco
Une étude récente sur le contrôle des loyers à San Francisco, menée par l’Université de Stanford , a clairement démontré les effets néfastes sur le logement.
Ces dernières années, les électeurs californiens, qu'ils soient progressistes ou libéraux, ont rejeté à deux reprises, à une écrasante majorité, l'extension du contrôle des loyers. Les propositions 21 et 10, visant à étendre le contrôle des loyers en Californie, ont toutes deux été rejetées par une large majorité d'électeurs (60 %), dont beaucoup sont locataires. Les préjudices causés par le contrôle des loyers aux locataires de San Francisco en sont une raison majeure. - LA Times
Accord de contrôle des loyers
Une enquête respectée menée auprès d’ économistes de gauche et de droite du spectre politique s’accorde à dire que le contrôle des loyers nuit au logement.
Quatre-vingt-treize pour cent des personnes interrogées ont convenu que le contrôle des loyers avait un impact sur la « quantité et la qualité des logements ». disponible.
La SCHL estime que les fonds locatifs du secteur privé sont essentiels
« L'investissement du secteur privé dans la construction de logements locatifs est crucial », indique le rapport de la SCHL intitulé « Accélérer l'offre locative ». « Les gouvernements n'ont pas les ressources nécessaires pour répondre à une demande écrasante. »
« En une décennie, le gouvernement fédéral a investi environ 43 milliards de dollars dans tout le Canada », a déclaré Rental Supply. « Comparez cela à la valeur des copropriétés détenues uniquement par de petits investisseurs à Toronto, estimée par Statistique Canada à environ 40 milliards de dollars en 2021. Le contraste est saisissant. L'ampleur des investissements privés est bien supérieure à celle du gouvernement. »
« La Suède a un contrôle strict des loyers et de longues listes d'attente pour les appartements en location, tandis que Tokyo a un contrôle limité des loyers, une forte protection des locataires et une offre locative abondante. »
Ruine du contrôle des loyers
Université métropolitaine de Toronto
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« De nombreux défenseurs du logement défendent le contrôle des loyers comme une panacée à la hausse des loyers, mais une multitude de preuves empiriques indiquent que si de tels contrôles peuvent offrir un répit temporaire aux locataires actuels des unités contrôlées, ils infligent invariablement des dommages à long terme aux futurs locataires. En effet, les propriétaires, confrontés à des loyers qui ne couvrent pas les coûts d'amélioration, négligent souvent l'entretien, ce qui entraîne une baisse de la qualité des logements… une conséquence bien réelle. Le contrôle des loyers décourage la construction de nouveaux logements en freinant l'enthousiasme des investisseurs, qui craignent une limitation future de leurs revenus. – Dr Murtaza Haidar, professeur de science des données et de gestion immobilière, Université métropolitaine de Toronto.
Contrôle des loyers à Vienne
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Une étude, menée principalement auprès de sources germanophones, a révélé que « la réalité de la ville autrichienne est radicalement différente de celle présentée dans la presse anglophone. Le logement social à Vienne est cher, injuste et de plus en plus précaire. Les nouveaux arrivants doivent s'acquitter d'un coût initial exorbitant. Emménager dans un appartement coopératif typique de 750 pieds carrés nécessite un droit d'entrée d'environ 38 000 dollars. Les locataires viennois doivent également prendre en charge les charges, les réparations et l'entretien coûteux, y compris les dépenses essentielles comme le chauffage. »
Contrôle des loyers à Vienne
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Une étude, menée principalement auprès de sources germanophones, a révélé que « la réalité de la ville autrichienne est radicalement différente de celle présentée dans la presse anglophone. Le logement social à Vienne est cher, injuste et de plus en plus précaire. Les nouveaux arrivants doivent s'acquitter d'un coût initial exorbitant. Emménager dans un appartement coopératif typique de 750 pieds carrés nécessite un droit d'entrée d'environ 38 000 dollars. Les locataires viennois doivent également prendre en charge les charges, les réparations et l'entretien coûteux, y compris les dépenses essentielles comme le chauffage. »
